Każdy członek zarządu, jak i jego cały skład może w każdej chwili zrezygnować z pełnienia swojej funkcji.

Reguluje to art. 746 par. 2 Kodeksu Cywilnego:

Przyjmujący zlecenie może je wypowiedzieć w każdym czasie. Jednakże gdy zlecenie jest odpłatne, a wypowiedzenie nastąpiło bez ważnego powodu, przyjmujący zlecenie jest odpowiedzialny za szkodę.

Zatem każda osoba pełniąca funkcję członka zarządu wspólnoty może z niej zrezygnować w każdej chwili i nie jest do tego potrzebna żadna uchwała wspólnoty. Wypowiedzenie to powinno zostać złożone w formie pisemnej. Należy też zadbać o to aby informację tą mieli możliwość powziąć wszyscy członkowie Wspólnoty. Warte zaznaczenia jest, iż gdy sobą pobiera za pełnioną funkcję członka zarządu wspólnoty wynagrodzenie, może być ona materialnie odpowiedzialna za ewentualną szkodę z tym związaną. W przypadku rezygnacji całego składu zarządu wspólnoty należy zwołać zebranie wspólnoty w celu wyboru nowych osób wchodzących w skład zarządu.

Obowiązek wykonywania przeglądów technicznych wynika z przepisów Prawa Budowlanego (z dnia 7 lipca 1994 r. tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. Nr 682 z późn. zm.):

Art.  62.  Okresowe kontrole stanu technicznego obiektu budowlanego, instalacji i przewodów:

1. Obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:

1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:

1. a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
2. b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
3. c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);

2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;

Z powyższych przepisów wynika, iż okresowe przeglądy budowlane to ustawowy obowiązek nałożony na właścicieli oraz zarządców nieruchomości. Każdy obiekt budowlany, w tym budynek mieszkalny, musi przejść w ciągu roku przegląd budowlany, przegląd przewodów kominowych, instalacji gazowej (jeżeli ją posiada) oraz co 5 lat przegląd instalacji elektrycznej oraz w szerszym zakresie szczegółowy przegląd budowlany.

Zadbaj koniecznie o prawidłowe prowadzenie dokumentacji technicznej. To nie tylko dbałość o bezpieczeństwo ale także jedne z pierwszych dokumentów sprawdzanych przez Towarzystwa Ubezpieczeniowe z chwilą wystąpienia szkody i złożenia wniosku o wypłatę odszkodowania z zawartej z nimi polisy.

Wynagrodzenie dla zarządcy nieruchomości jest ujęte w zbiorze kosztów utrzymania nieruchomości w art. 14 ppkt. 5) Ustawy o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 r. tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.):

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: (…)

5) wynagrodzenie (…) zarządcy.

Szczegółowy zakres obowiązków zarządcy nieruchomości wobec Wspólnoty Mieszkaniowej określa zawsze umowa podpisana przez Wspólnotę z Zarządcą. Dlatego tak ważne jest podpisanie dobrej umowy i określenie szczegółowo zakresu jego obowiązków.

Zarządca Nieruchomości pracuje na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej a nie indywidualnych właścicieli lokali. Zarządcę zatrudnia Wspólnota, a ją reprezentuje zarząd.

Zadania, których podejmuje się Zarządca na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej to przede wszystkich:

• utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym, w pełnej sprawności technicznej i czystości,
• zapewnienie bezpiecznego użytkowania nieruchomości,
• obsługę dokumentacji Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym technicznej, eksploatacyjnej, księgowej,
• okresowe rozliczenia mediów,
• ubezpieczenie nieruchomości,
• obsługę zebrań Wspólnoty,
• ofertowanie zlecanych przez Wspólnotę prac wykonywanych na nieruchomości,
• opiniowanie możliwości i zgodności pomysłów z obowiązującym prawem.

To podstawa. Nasze umowy zawierają ponad 30 punktów, w których szczegółowo określamy nasze zobowiązania wobec Wspólnoty. Chcesz je poznać?

Wysokość opłat wysokości do Wspólnoty Mieszkaniowej reguluje art. 12 pkt. 2 Ustawy o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 r. tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.):

Art. 12. 2. (…) W (…) stosunku (do udziałów) właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości.

Z przepisu wynika wprost, że wysokość opłat została dla każdego określona posiadanym udziałem w nieruchomości.

Należy jednak wiedzieć, że Wspólnota może podjąć inny, stanowiący element zarządu (funkcja) nieruchomością wspólną, indywidualny system naliczania i rozliczania opłat o czym stanowi art. 18 pkt 2a i 18 pkt. 3 ww. Ustawy.

Art. 18 2a. Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Art. 18 3. Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, o której mowa w ust. 1, lub w uchwale zaprotokołowanej przez notariusza, obowiązują zasady określone w niniejszym rozdziale (od autora: Ustawy)

System ten nie może jednak krzywdzić żadnego z współwłaścicieli.

Chciałbyś dopytać o szczegóły?

To za co wnosimy opłaty do Wspólnocie Mieszkaniowej reguluje art. 14 Ustawy o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 r. tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.):

Art. 13. 1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest

obowiązany (…) uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (…).

 Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Każdy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej jest zatem zobowiązany do ponoszenia opłat, w wysokości zgodnej z przypadających na jego lokal udziałem, na poczet pokrycia kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości. Jest to obowiązek wynikający z posiadania a nie korzystania z danego dobra.

Dodatkowy przepis wprowadza pewien wyjątek a dotyczy on instalacji.

Opłaty w Wspólnocie Mieszkaniowej reguluje zapis w Ustawie o własności lokali (z dnia 24 czerwca 1994 r. tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.):

Art. 14. Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację;

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę;

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali;

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości;

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Dodatkowo zwykle, chociaż nie jest to obowiązkowe jednak jest dobra praktyką, Wspólnota Mieszkaniowa zbiera i oszczędza dodatkowo pieniądze na przyszłe prace remontowe wnosząc stałe miesięczne wpłaty do wyodrębnionego konta rachunkowego zwanego potocznie Funduszem Remontowym lub Zaliczkami na remonty.

Wspólnoty Mieszkaniowe, które są stronami w umowach o dostarczenie mediów do nieruchomości, takimi m.in. jak woda wraz z odbiorem ścieków czy dostawy energii cieplnej lub gazu pobierają opłaty na świadczenia indywidualne mediów zużywanych w lokalach. Świadczenia te są okresowo rozliczane. Okres rozliczeniowy mediów zużywanych indywidualnie określa Wspólnota w Regulaminie rozliczeń mediów w formie uchwale i umowie z zarządcą.

Skorzystaj z darmowych konsultacji aby sprawdzić poziom swoich opłat na tle innych Wspólnot Mieszkaniowych.